Immobilier : les travaux réalisés par l'usufruitier

Lorsque la propriété d'un bien immobilier est démembrée, seules les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire.

 Un bien immobilier peut faire l'objet d'un démembrement de propriété. Les droits de propriété sont alors répartis entre l'usufruitier qui a le droit d'utiliser ce bien et d'en percevoir les fruits (loyers) et le nu-propriétaire qui à vocation à devenir plein propriétaire du bien à terme, c'est-à-dire, dans la plupart des cas, au décès de l'usufruitier.

Lorsque des travaux doivent être réalisés sur le bien, il appartient, selon leur nature, soit à l'usufruitier, soit au nu-propriétaire de les prendre en charge.

À ce titre, la loi précise que le nu-propriétaire doit, en principe, prendre en charge les grosses réparations concernant les gros murs et les voutes, le rétablissement des poutres et couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et des clôtures. L'usufruitier n'étant, quant à lui, tenu qu'aux réparations d'entretien. Cette liste n'est toutefois pas exhaustive et les juges sont parfois amenés à se prononcer sur la qualification de certains travaux. Les enjeux financiers peuvent, à cet égard, être importants dans la mesure où lorsque l'usufruitier réalise des travaux qui auraient dû être pris en charge par le nu-propriétaire (grosses réparations), il aura droit à être indemnisé par ce dernier à la cessation de l'usufruit. A l'inverse, lorsque ces dépenses ont été engagées en vue de l'entretien ou de l'amélioration du bien immobilier, l'usufruitier n'aura droit à aucune indemnité et ce quand bien même la valeur du bien aurait augmenté.

Dans une affaire récente, un usufruitier avait agrandi la surface d'habitation du logement en procédant à la destruction puis à la reconstruction du bien immobilier et avait également construit une piscine sur le terrain avant d'y effectuer certains aménagements.

Amenée à se positionner sur la qualification de ces travaux, la Cour de cassation a considéré qu'il s'agissait là de travaux d'amélioration pour lesquels l'usufruitier ne pouvait prétendre à être indemnisé par le nu-propriétaire.

Précision :  cet arrêt confirme par ailleurs que la dette contractée par l'usufruitier en vue de réaliser les travaux d'amélioration du bien est déductible de son patrimoine imposable à l'impôt de solidarité sur la fortune.

06/09/2012 © Copyright SID Presse - 2012

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